因為政府拍賣土地的單位還是偏大，所以1804土地法案的主要受益者，還是大土地投機商。他們能夠獲取貸款買地，普通移民卻必須加價從投機商處購買，這引起了諸多新移民的不滿。

摸著石頭過河，聯(lián)邦國會于是再次頒布1820年土地法案（Land Act of 1820），取消了貸款銷售土地的做法，并且把公開拍賣的最小土地面積減至80英畝，最低價格定為1．25美元。也就是說，100美元就可以買到1塊土地，從而鼓勵更多移民購買西部土地并進行開發(fā)。 在這種政策之下，美國西部的土地銷售出現(xiàn)了大量增加。

1821年，銷售量達到78．2萬英畝；1828年，銷售96．6萬英畝；1829年，銷售120萬英畝； 隨著美國西部開發(fā)的進行，移民們要求得到更多土地，“先占權”成為了敏感政治議題。

所謂“先占權”，是指移民未經(jīng)聯(lián)邦政府授權，占領一塊無主土地并對其進行開發(fā)。

對于這個問題，美國國會通過1830年優(yōu)先購買權法案（the Pre－emption Act of 1830），允許這些移民，以最低價優(yōu)先購買自己所開發(fā)土地最多160英畝。 移民越多，要求的土地也越多，眾多貧窮移民，希望能夠?qū)⑼恋孛娣e限額進一步縮小。

于是，美國國會通過了1832年土地法案（Land Act of 1832），將出售土地面積的最低限額降低到了40英畝，這意味著移民花費50美元即可建立自己的一份私有產(chǎn)業(yè)。 這兩個法案，一下子掀起了美國西部移民的狂潮，美國土地市場也進入到了沸騰狀態(tài)。

大量資金涌入房地產(chǎn)、鐵路建設等領域，而許多州政府實施自由銀行法，將設立銀行的最低資本金，下調(diào)至10萬美元，大批商業(yè)銀行快速興起，提供充足信貸，房地產(chǎn)價格開始瘋狂上漲，市場投機趨于失控。

拉斯－特維德在其《逃不開的經(jīng)濟周期》一書中，記錄了這些瘋狂的漲價：“1832年僅有5900萬美元，到1836年已經(jīng)瘋漲到了14億美元……大量的流動性是由新開的銀行創(chuàng)造出來的……這些錢并沒有投資到新興產(chǎn)業(yè)，其中大部分都流進房地產(chǎn)業(yè)用于投機�！薄凹~約所有東西的價格都高得離譜……房地產(chǎn)價格的快速飛漲并不限于紐約一個地方；芝加哥的土地價值也已經(jīng)從1833年的156萬美元漲到了1836年的不低于1000萬美元�！�

與此同時，美國聯(lián)邦土地銷售量也突飛猛進：1834年，聯(lián)邦土地銷售增長到驚人的700萬英畝；1835年，銷售1260萬英畝1836年，土地銷售量達到歷史頂峰的2000多萬英畝。…… 政府的土地辦公室，在1832年的土地銷售額為250萬美元，到1836年這一數(shù)字達到了2490萬美元——當年美國政府的全部財政收入，也僅為5080萬美元（見下圖）。

數(shù)據(jù)來源：《美國財政史》。

就這樣，依賴賣地收入，到1833年－1837年，聯(lián)邦政府已經(jīng)基本償清了所有債務，國庫中還有大量盈余，從而鞏固了整個聯(lián)邦的財政和國家信用——這也是美國聯(lián)邦政府建立這200多年間，僅有的幾年“不欠債時期”（見下圖）。

數(shù)據(jù)來源：《美國財政史》。

烈火烹油、鮮花著錦之時，誰也沒有想到，美國的土地財政，竟然因為收入太多而崩潰。 因為賣地收入太多，美國聯(lián)邦政府財政出現(xiàn)大量盈余，在這種情況下，美國國會表決，要求將財政盈余，按照人口數(shù)量分配給各個州財政使用。 根據(jù)該項決議，從1837年1月2日開始，財政部每隔3個月，就要從紐約的主要銀行提取900萬美元現(xiàn)金，并將這些錢分配到各個州——注意，這個所謂的“現(xiàn)金”，就是黃金和白銀構成的現(xiàn)金，不是紙幣。

因為，就在1836年，激烈反對紙幣流通并且痛恨投機行為的美國總統(tǒng)安德魯－杰克遜，在其離任之前，簽署了《鑄幣流通令》，規(guī)定大多數(shù)的土地交易，必須采用黃金或白銀支付，希望以此來遏制全國的地產(chǎn)投機活動。

在此之前的1832年，一直在發(fā)行紙幣、充當美國中央銀行的第二合眾國銀行（the second bank of the United States）的20年特許經(jīng)營權到期，杰克遜否決了其延期申請，這意味著自1832年起，美國不存在“最后貸款人”。 于是，當財政部提取第一筆900萬美元金銀幣現(xiàn)金之后，市場上馬上就出現(xiàn)了金銀幣的極度短缺，這推倒了市場的第一塊多米諾骨牌。 人們紛紛沖到銀行去提取金銀幣現(xiàn)金，許多銀行因為無法應對擠兌而倒閉。

到1837年底，全美所有銀行都停止了金幣兌付，股票市場大跌，全美90％的工廠停工，大量工人失業(yè)，這就是著名的“1837年美國大恐慌”。 仍然借用《逃不開的經(jīng)濟周期》一書中的描述：“芝加哥一塊土地在1836年曾經(jīng)賣到11萬美元，如今持續(xù)下跌，到1840年只要花100美元就能夠買到。

由于地價下跌，那些購買了大片土地并將其分成更小地塊囤積起來的投機者開始認識到，再也沒有后續(xù)的購買者了�！� 大恐慌導致了全美房地產(chǎn)價格崩盤，市場交易幾乎停滯，很多人失去土地和房產(chǎn)，大量土地被荒廢，到處是爛尾樓房與工地，基礎設施和土地開發(fā)處于停滯狀態(tài)。

因為缺乏“最后貸款人”，這一次大恐慌延續(xù)時間很長。從1837年開始暴跌，美國經(jīng)濟陷入深度蕭條，直到1842年－1843年，全美大部分地區(qū)房價才跌至谷底。 隨著房地產(chǎn)價格暴跌，購買聯(lián)邦土地的人大批消失，政府賣地收入銳減，由此導致聯(lián)邦政府的整體收入銳減。

數(shù)據(jù)來源：《美國財政史》。

就看上面的這個表格，不需要什么高深的知識，我們就能夠判斷，美國聯(lián)邦政府的土地財政，已然崩潰。

       原文標題 : 土地財政的崩潰……