2．3 技術(shù)發(fā)展

在物流行業(yè)專利量申請方面，截至2021年6月8日，蘇州科盛倉儲物流設(shè)備有限公司申請專利量拔得頭籌，高達100件；隨后是廣州金睿五金制品有限公司、北京京東尚科信息技術(shù)有限公司、北京京東世紀貿(mào)易有限公司，申請專利量都突破了80件，分別為92件、85件、84件。

圖 2021年中國倉儲物流行業(yè)申請人專利量

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 佰騰網(wǎng)

2．4 政策

物流地產(chǎn)始于上世紀80年代，至今為止已有幾十年的歷史，我國物流地產(chǎn)起步較晚，但在物流需求推動下發(fā)展勢頭更勁。

近年來，國家層面積極出臺政策規(guī)劃，加強商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升倉儲服務(wù)水平，推進物流倉儲行業(yè)健康發(fā)展。

政策主要從降本增效和推動物流樞紐建設(shè)兩方面促進物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。一方面，通過減稅降費等措施鼓勵物流地產(chǎn)發(fā)展，如大宗商品倉儲用地城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收等物流領(lǐng)域稅費優(yōu)惠政策。另一方面，前瞻性規(guī)劃國家物流樞紐，發(fā)展現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)，如到2020年布局建設(shè)30個左右國家物流樞紐，到2025年，布局建設(shè)150個左右國家物流樞紐。

表 2018年－2020年中國物流地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策

資料來源：公開資料整理 資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

第三章 行業(yè)估值、定價機制和龍頭產(chǎn)業(yè)3．1 行業(yè)估值

物流地產(chǎn)行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P／S市銷率估值法、EV ／ Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV／EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產(chǎn)價值估值法等。

圖 行業(yè)綜合分析

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind

3．2 行業(yè)發(fā)展

物流地產(chǎn)作為物流基礎(chǔ)設(shè)施，是物流供應(yīng)鏈的重要環(huán)節(jié)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用。物流產(chǎn)品、服務(wù)模式、技術(shù)水平等發(fā)展升級，推動著物流地產(chǎn)行業(yè)的進步。

（1） 居民消費水平加速攀升

根據(jù)SIF（蘇寧金融研究院）對全國居民實物消費、服務(wù)類消費、消費升級業(yè)態(tài)、蘇寧消費升級等指標體系的綜合分析后提出的消費升級指數(shù)情況，國內(nèi)居民消費升級綜合指數(shù)從2013年的0．341上升至2019年的0．378，年均增速約1．73％，反映出我國居民消費水平加速攀升，消費需求巨大。

（2） 社會消費品零售總額高速增長

2010－2019年中國社會消費品零售總額年均復合增速超過10％，2020年1－11月中國社會消費品零售總額達到35．14萬億元，物流地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施作為零售供應(yīng)鏈的中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用，零售市場的高速增長進一步促進物流地產(chǎn)的發(fā)展提升。

（3） 物流需求增長良好，支持經(jīng)濟恢復穩(wěn)定

過去的2021全年社會物流總額335．2萬億元，是“十三五”初期的1．5倍。按可比價格計算，同比增長9．2％，兩年年均增長6．2％。從年內(nèi)走勢看，由于受下半年散發(fā)疫情和上年同期基數(shù)較高等因素影響，走勢前高后低。一季度同比增長24．2％，上半年增長15．7％，前三季度增長10．5％。

圖 2011年－2021年社會物流總額

資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 中國物流與采購協(xié)會

電商的快速崛起：2015－2020年中國快遞業(yè)務(wù)量規(guī)模年復合增速超過20％，國內(nèi)電商的爆發(fā)式增長，推動物流行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為配套施舍的物流地產(chǎn)也隨之快速發(fā)展。

圖 2015年－2020年中國快遞業(yè)務(wù)量規(guī)模及增長率

數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行 Wind 國家統(tǒng)計局