本文為西京研究院發(fā)表的第685篇原創(chuàng)文章，趙建博士的第643篇原創(chuàng)文章。

長(zhǎng)期以來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、信用和財(cái)政、貨幣活動(dòng)幾乎都圍繞著同一個(gè)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)：那就是房地產(chǎn)。

從地方政府到家庭個(gè)人，房地產(chǎn)成為了財(cái)富、身份和地位的象征。一個(gè)五千年農(nóng)業(yè)文明社會(huì)，僅僅在幾十年內(nèi)就走向了工業(yè)文明和城市文明，那份骨子里對(duì)土地的崇拜和眷戀，當(dāng)然無法那么容易揮之即去。

如果說中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奇跡的精神內(nèi)驅(qū)力是中國(guó)人無與倫比的物質(zhì)主義和實(shí)用主義，那么在工業(yè)化的下半場(chǎng)，房地產(chǎn)幾乎就成為一種集合物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的宗教信仰。與其說是一輩子為其打工還貸的房奴，不如說是承載著一生物質(zhì)保障和精神歸屬的“拜房教”信徒。

當(dāng)年，被老百姓和地方官員簇?fù)碇�的許家印、王健林們，像不像“拜房教”的教主？當(dāng)許家印被采取強(qiáng)制措施，恒大經(jīng)營(yíng)管理的各種內(nèi)幕曝光被千夫所指之后，這一切又像不像一個(gè)教主人設(shè)的崩塌？過去他何以成為各地政府的座上賓，今天又為何成為人人唾罵的階下囚？

今天，在冷清的售樓處感慨滄海桑田的時(shí)候，有沒有想過僅僅就在三年前，售樓處卻像禮拜天、祭拜日的教堂、寺廟人潮洶涌？人們拖家?guī)Э诘挠咳肫鋬?nèi)，雙手合十伏地祈禱，不過是為了抽個(gè)樓盤、樓層位置好的“上上簽”。

個(gè)人努力奮斗多少年不如較早的貸款買一套房子，幾十家上市公司的利潤(rùn)不如北上深的一套房子，再絢麗唯美的都市愛情故事在丈母娘眼里也不如一套房子，在一線城市只要抽簽抽到買房資格就立即白賺幾十萬上百萬......說的殘酷一點(diǎn)，野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)不僅扭曲了國(guó)民分配結(jié)構(gòu)，還異化了國(guó)民精神結(jié)構(gòu)。

一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)何以至此？問題當(dāng)然不在房地產(chǎn)身上，行業(yè)是中性的。問題主要出在兩方面：一是制度，另一個(gè)是人。

中國(guó)房地產(chǎn)體制的特殊性和復(fù)雜性，在于它在中國(guó)轉(zhuǎn)型過程中特有的二元結(jié)構(gòu)，或者是一種市場(chǎng)扭曲形態(tài)：“一級(jí)”土地市場(chǎng)由地方政府壟斷控制，“二級(jí)”房產(chǎn)市場(chǎng)卻是完全市場(chǎng)化的。通過這種二元結(jié)構(gòu)，中國(guó)在初步完成工業(yè)化進(jìn)程后，為內(nèi)部消化過剩的工業(yè)產(chǎn)能，開啟了轟轟烈烈的城市化運(yùn)動(dòng)。這也是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣稱的“經(jīng)營(yíng)城市”的過程——地方政府賣地獲取建設(shè)發(fā)展城市的“原始資本”，房地產(chǎn)商買地進(jìn)行建房，進(jìn)入城市的居民貸款買房獲取市民身份。

這樣就開啟了轟轟烈烈的“土地—財(cái)政—不動(dòng)產(chǎn)—金融—財(cái)富”的內(nèi)循環(huán)引擎，在次貸危機(jī)導(dǎo)致外循環(huán)出口遭到挫折后成為穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。所以我們看到，次貸危機(jī)后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期高度的耦合。

這個(gè)過程也是中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債表周期大崛起的過程。一是地方政府資產(chǎn)負(fù)債表的崛起。像經(jīng)營(yíng)公司一樣經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)公司必須大幅擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表，以滿足政績(jī)和升遷的需要。一個(gè)城市里最主要的資產(chǎn)當(dāng)然是不動(dòng)產(chǎn)，是房地產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施。而資產(chǎn)怎么形成，靠細(xì)水長(zhǎng)流的稅收肯定等不及，所以就只能靠賣地獲得資本化的收入，所謂土地財(cái)政；在此基礎(chǔ)上進(jìn)行地方平臺(tái)融資，所謂土地金融。土地財(cái)政形成自有資金來源，土地金融形成借貸資金來源，共同推動(dòng)了地方政府資產(chǎn)負(fù)債表的大擴(kuò)張。

二是城市居民資產(chǎn)負(fù)債表的崛起，老百姓突然有了龐大的賬面資產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，資產(chǎn)負(fù)債表的財(cái)富溢出效應(yīng)也在顯現(xiàn)。然而需要注意的是，老百姓的資產(chǎn)負(fù)債表是從負(fù)債端創(chuàng)造的，也就是通過借入房貸，通過杠桿快速的構(gòu)建了自己的資產(chǎn)負(fù)債表。如果房?jī)r(jià)不能持續(xù)上漲，居民的凈財(cái)富并非看上去那么高，甚至在房?jī)r(jià)大跌的情景下變成負(fù)資產(chǎn)。而按揭貸款，可以看作是一個(gè)人一生人力資本的資本化——每個(gè)月拿出勞動(dòng)工資的大部分收入作為房貸，其實(shí)就是一個(gè)資本化的過程。

而作為土地供給側(cè)的地方政府，房地產(chǎn)需求側(cè)的城市居民，兩者的資產(chǎn)負(fù)債表創(chuàng)造活動(dòng)離不開其中的中介方——房地產(chǎn)開放商和商業(yè)銀行。沒有他們，這個(gè)超級(jí)內(nèi)循環(huán)體系就循環(huán)不起來。在地方政府和居民資產(chǎn)負(fù)債表崛起的過程中，銀行和房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表也迅速崛起。次貸危機(jī)以來，商業(yè)銀行總資產(chǎn)擴(kuò)張了近十倍，伴隨的是廣義貨幣M2的飆升，已經(jīng)超過了美國(guó)和歐洲的總和。而房地產(chǎn)開發(fā)商，原本是一個(gè)“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，但是為了在日益稀薄的利潤(rùn)率（土地價(jià)格越來越高）面前提高資本收益率，不得不采取充滿風(fēng)險(xiǎn)隱患的“三高”模式，將自身的負(fù)債也堆的越來越高。

地方政府賣地，房地產(chǎn)商開發(fā)，商業(yè)銀行房貸，城市居民買房，在這個(gè)轟轟烈烈的大循環(huán)過程中，財(cái)富神話被創(chuàng)造出來，房地產(chǎn)商一度成為中國(guó)現(xiàn)金流最為充沛，財(cái)富價(jià)值最高的行業(yè)。曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)老板取代了煤老板成為中國(guó)電影事業(yè)的主要投資人，中國(guó)足球超級(jí)聯(lián)賽中一半以上的俱樂部背后的金主是房地產(chǎn)公司，中國(guó)福布斯排行榜幾乎全部被房地產(chǎn)老板霸占......

在百姓的日常生活里，孩子的未來（教育），年輕人的婚姻，中年人的財(cái)富，老年人的養(yǎng)老，幾乎全生命周期都寄托在一套套房產(chǎn)身上。我們常常稱市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下人們的信仰是“拜物教”，這一階段的中國(guó)可以毫不夸張的說是“拜房教”。

整個(gè)社會(huì)處于一種集體癲狂狀態(tài)，其中最大的財(cái)富受益者房地產(chǎn)開發(fā)商老板自然更是變本加厲。一方面，地方政府的土地變現(xiàn)需要他們，另一方面買房心切的老百姓也需要他們，需要完成存貸指標(biāo)的銀行行長(zhǎng)們更需要他們。在眾星捧月的迷醉之中，房地產(chǎn)老板們仿佛真的成了“拜房教”教主。他們真的自以為，政府的財(cái)政、老百姓的財(cái)富、銀行的信用——整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融都與其捆綁在了一起。于是忽視了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的周期性，一直高歌猛進(jìn)的借債、買地、開發(fā)、賣房。在這個(gè)過程中，也通過各種違規(guī)的利益輸送結(jié)構(gòu)將原本屬于公司的財(cái)富“中飽私囊”。當(dāng)房地產(chǎn)這種暴利行業(yè)長(zhǎng)期存在的時(shí)候，其它的行業(yè)的營(yíng)養(yǎng)就會(huì)被這個(gè)瘋狂的物種擠占，企業(yè)家精神也會(huì)被扭曲異化。企業(yè)家精神是一種資源，如何能健康成長(zhǎng)和最優(yōu)配置，取決于也決定了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康狀況。

終于一切戛然而止。以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)過去兩年多。從恒大暴雷到許家印被抓，期間留給社會(huì)的是上萬億的壞賬、上百萬人的爛尾樓、近千萬人的失業(yè)、近乎枯竭的地方財(cái)政......捉拿許老板當(dāng)然容易，但是如何處理好這個(gè)爛攤子則難上加難。“拜房教”崩塌了，信徒們也躺平了。經(jīng)濟(jì)陷入了需求不振的境地。

當(dāng)初，很多經(jīng)濟(jì)“衛(wèi)道士”們認(rèn)為，“房地產(chǎn)不倒，經(jīng)濟(jì)不興”——把房地產(chǎn)打下來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就高質(zhì)量發(fā)展了，年輕人就有希望了，社會(huì)矛盾就緩和了，生育率就上來了�？山裉斓氖聦�(shí)是怎樣的呢？

事實(shí)證明，事情的復(fù)雜程度超出想象，一切并不是那么容易。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的確是下來了，但人們的收入和預(yù)期下降的更快，年輕人找工作都困難了，沒有穩(wěn)定的工作收入如何買房？三四線城市的房?jī)r(jià)是大跌了，但是一線城市的房?jī)r(jià)卻更加讓人望塵莫及，房?jī)r(jià)-收入比依然很高，因?yàn)槭杖氡确績(jī)r(jià)下降的更快�！叭龡l紅線”剛出來的時(shí)候，靜態(tài)測(cè)算也就是幾家房企不滿足，但是不到半年，幾乎整個(gè)民企房企都全軍覆沒——很顯然，“三條紅線”忽略了事物是發(fā)展變化的，金融系統(tǒng)是“多米諾骨牌式”的勾連的。

最重要的還是地方財(cái)政。原來提供六七成收入的土地財(cái)政突然崩塌，但是新的來源一時(shí)半會(huì)又建立不起來，地方政府當(dāng)下陷入有史以來最為嚴(yán)重的財(cái)政缺口和流動(dòng)性危機(jī)。我一直無法考證熊彼特是否說過“財(cái)政是制度變遷的關(guān)鍵”這一句話，但實(shí)事求是的說，這句話是對(duì)的。因?yàn)樨?cái)政是制度供給者——政府的收入來源。當(dāng)?shù)胤秸�府的六成收入來自賣地收入的時(shí)候，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、央地財(cái)稅形態(tài)和社會(huì)治理體系，幾乎就已經(jīng)定型了。同樣，當(dāng)這六成收入被拿掉的時(shí)候，地方政府又該如何做來應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)？

無非兩種，一是開源，但稅收卻決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，短期內(nèi)很難提高，在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下不降低就不錯(cuò)了，那就只能增加一些“營(yíng)業(yè)外收入”，比如罰沒收入；二是節(jié)流，公務(wù)員系統(tǒng)精兵簡(jiǎn)政、裁員降薪，大幅降低公共產(chǎn)品和服務(wù)，比如減少公交次數(shù)、環(huán)衛(wèi)工人服務(wù)等。很明顯，這兩種做法都很可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的極限風(fēng)險(xiǎn)。更可能的做法是，中央自上而下頂層設(shè)計(jì)出一套“一攬子化債方案”。但歸根結(jié)底也不過是地方債務(wù)中央化，中央債務(wù)貨幣化。那么這個(gè)方案后期會(huì)不會(huì)帶來長(zhǎng)期通脹和貶值的風(fēng)險(xiǎn)？我預(yù)判，為了規(guī)避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，中央的化債方案肯定會(huì)采取“擠牙膏“的模式，不會(huì)采取大水漫灌的模式。

當(dāng)然，我們也看到了一些好的變化。今年以來的新型消費(fèi)就在持續(xù)改善，這意味著人們的“拜房情結(jié)”一旦放下，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)生活質(zhì)量有很大的提高空間�？梢哉f，一念放下，萬般自在。雖然總量上表現(xiàn)不明顯，但是中國(guó)的消費(fèi)型社會(huì)正在底部醞釀。消費(fèi)不一定代表著亂花銷，而是人們更懂的用最少的錢得到最好的體驗(yàn)。事實(shí)上，我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性和自適應(yīng)能力一直保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

想擺脫土地但又不得不屈服于土地，表現(xiàn)的是中國(guó)第一代城市化居民精神分裂的集體人格。依靠幾代人、一輩子的積蓄，換取跳出農(nóng)家的城市身份，換取后代高人一等的“起跑線”。教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，新的“三座大山”，集中的背負(fù)在百十平方的鋼筋混凝土空間之內(nèi)，這一切本身就是一種社會(huì)畸形。然而今天，在這個(gè)大時(shí)代落幕之后，在許老板被抓之后，人們的“拜房教”瀕臨崩塌的處境下，社會(huì)的財(cái)富應(yīng)棲身何處，地方政府的收入來源應(yīng)來自哪里，銀行的信貸應(yīng)投向何方？尤其是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮下人們精神信仰的物質(zhì)載體該寄托于何處？這一切問題，暫時(shí)還是沒有明確的答案。

或許，這是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的告別——一場(chǎng)沒有下一個(gè)目的地的告別。

       原文標(biāo)題 : 趙建：“拜房教”的形成及其崩塌