文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 

雙節(jié)假期旅游業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)比之下，樓市表現(xiàn)相對(duì)平淡，不同城市間分化明顯。

根據(jù)克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，中秋國(guó)慶雙節(jié)假期成色相對(duì)一般，22個(gè)重點(diǎn)城市成交環(huán)比下降31%，同比下降23%。

中指數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)慶假期，35個(gè)代表城市日均成交面積較去年國(guó)慶假期及2019年假期下降兩成左右。城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，中秋國(guó)慶假期期間，全國(guó)重點(diǎn)10城新建商品住宅日均成交612套，較去年“十一”假期日均成交量上漲43.8%，但仍處于近七年次低位水平。

分城市來(lái)看，北京樓市雙節(jié)假期表現(xiàn)平淡，北京商品住宅簽約116套，成交面積1.76萬(wàn)平方米，日均簽約量較去年假期分別下降48.2%和31.4%；新房認(rèn)購(gòu)654套，認(rèn)購(gòu)面積6.91萬(wàn)平方米，日均認(rèn)購(gòu)量同比分別下降4.0%和7.3%。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，“北京推出‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，主要利好于新市民及剛性改善群體，此類群體更傾向于購(gòu)置城市發(fā)展新區(qū)中低總價(jià)剛需、剛改住房。”

上海樓市方面，上海新房看房量明顯增長(zhǎng)，熱門樓盤認(rèn)購(gòu)比例上升，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)不佳，熱度分化持續(xù)。上海假期共成交822套新房，日均成交103套，在2022年低基數(shù)的前提下增長(zhǎng)284.6%，但和2021年同期相比仍有不足。

廣州假期新房日均成交面積同比去年假期增漲了129%。市場(chǎng)成交分化同樣存在，原本不限購(gòu)的增城、從化等外圍區(qū)域成交較冷淡。

二線城市中，武漢假期成交數(shù)據(jù)亮眼。武漢在假期新房成交合計(jì)1895套，日均成交237套，同比2022年和2021年國(guó)慶假期大幅增加251%、113%。

相比之下，成都、溫州、寧波3城日均成交量跌幅均在50%以上，大連、濟(jì)南日均成交量分別較去年下降20.8%、8.2%。

總體來(lái)看，在核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救的背景之下，整體十一市場(chǎng)還是保持著平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，京滬蓉?zé)狳c(diǎn)恒熱，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的跡象，而余下的多數(shù)城市雖然行情相對(duì)平淡。

供應(yīng)層面，2023年中秋國(guó)慶假期房企整體推盤積極性不高：除了南京、武漢等個(gè)別城市集中推盤、蓄勢(shì)待發(fā)之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州等已連續(xù)多月處于供應(yīng)低位，樓盤以續(xù)銷為主。

從CRIC監(jiān)測(cè)的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，42個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交166.66萬(wàn)平方米，較2023年9月日均降幅達(dá)52%，同比微增2%，與今年五一假期相比，跌幅也達(dá)到了11%。一線城市需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，韌性較強(qiáng)，同比上漲近8成，較2023年五一假期漲幅也達(dá)到了18%。

認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)方面，北京、上海等為典型代表的熱點(diǎn)恒熱城市，整體市場(chǎng)延續(xù)高位運(yùn)行；天津、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等新房來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步回升，雙節(jié)假期成交明顯好于9月月末；多數(shù)城市維持低位，諸如廣州、深圳、南京、合肥、濟(jì)南等城市表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動(dòng)不大，區(qū)域分化持續(xù)加��；三四線城市諸如常州、鎮(zhèn)江、淮安、揚(yáng)州、徐州等國(guó)慶期間成交比較慘淡，以去庫(kù)存為主，即便房企加大折扣營(yíng)銷力度，依舊去化不佳，內(nèi)卷持續(xù)加劇。

克而瑞地產(chǎn)研究院稱，盤點(diǎn)各城市中秋國(guó)慶假期項(xiàng)目來(lái)訪、去化情況，熱銷盤除了一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)情況好于預(yù)期。一方面各地利好新政的落地還是刺激了一部分前期觀望客群積極入市，而“賣舊換新”的置換客群還需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。另一方面，核心城市的限購(gòu)松綁對(duì)于周邊的虹吸效應(yīng)還是有明顯放大作用的，天津、南京、長(zhǎng)沙、昆明、南寧等外地看房的客戶占比也有明顯上升。

展望未來(lái)，克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，各城市仍將延續(xù)分化行情：首先，對(duì)于京滬蓉等本就市場(chǎng)熱度較高的供給主導(dǎo)城市而言，熱度能否延續(xù)主要取決于二手房市場(chǎng)能否復(fù)蘇，只有二手房市場(chǎng)活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進(jìn)而對(duì)新房市場(chǎng)形成有效支撐。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)基本面尚佳的武漢、天津等目前已經(jīng)出現(xiàn)了來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升的情況，短期內(nèi)成交熱度還是有望延續(xù)。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、常州、徐州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

       原文標(biāo)題 : 雙節(jié)樓市“虛火”