1）上周美國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)出爐，傳達(dá)的核心信息還是：地產(chǎn)這波高息威壓之下，由于整體庫(kù)存偏低，這波地產(chǎn)周期調(diào)整幅度并不大。到5月，私人住宅批建數(shù)、地產(chǎn)已開工的新建住宅數(shù)都有觸底反彈的苗頭，甚至二手房都在量?jī)r(jià)雙雙緩慢攀升的階段。而后續(xù)美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)很可能是高利息、低庫(kù)存下，賣家稀少、買家稀少的交易“漸凍”式買賣平衡狀態(tài)，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成重大拖累。

2）上周美聯(lián)儲(chǔ)鷹派表態(tài)后，市場(chǎng)開始重新今年下半年的加息可能，以及短期利率上行后的衰退預(yù)期，導(dǎo)致全球市場(chǎng)都在回調(diào)狀態(tài)。這兩周整體屬于空窗期：美股財(cái)報(bào)季尚未正式開啟（約7月中上旬正式開啟）；從技術(shù)驅(qū)動(dòng)周期角度，目前科技股已然高漲到此估值位置，需要等待進(jìn)一步的業(yè)績(jī)驗(yàn)證。而宏觀角度，5月最重要的PMI、就業(yè)、時(shí)薪與CPI數(shù)據(jù)已知，本周還會(huì)發(fā)布PCE物價(jià)指數(shù)和個(gè)人消費(fèi)支出數(shù)據(jù)來(lái)與之前發(fā)布的CPI和社零數(shù)據(jù)交叉檢驗(yàn)，不算是全新數(shù)據(jù)，估計(jì)這兩周還是偏盤整狀態(tài)。

3）海豚君在上一期的組合策略中說(shuō)過(guò)，中國(guó)資產(chǎn)的修復(fù)行情已行至尾聲，再加上持倉(cāng)中的美股科技股估值也已在偏高狀態(tài)，因此整體做了一次大幅度的減倉(cāng)，目前的股權(quán)倉(cāng)位大約在55%左右，以等待財(cái)報(bào)季到來(lái)，看實(shí)際業(yè)績(jī)交付再找機(jī)會(huì)。

以下是詳細(xì)分析

一、5月美國(guó)地產(chǎn)觸底反彈了？

本來(lái)市場(chǎng)預(yù)期中，高息最為打擊的行業(yè)——地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)呈現(xiàn)出觸底反彈的跡象，尤其是當(dāng)上下游數(shù)據(jù)均信號(hào)統(tǒng)一地指向地產(chǎn)觸底。

首先是獲批的新建私人住宅數(shù)：5月再次明顯回升，獲批的住宅數(shù)環(huán)比已回升已轉(zhuǎn)為5%+的正增長(zhǎng)；其次是已開工的新建私人住宅5月環(huán)比同樣由負(fù)轉(zhuǎn)正，季調(diào)后的環(huán)比大幅拉升到了22%。

另外，5月美國(guó)二手房交易也呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象：二手房交易均價(jià)從今年開始已經(jīng)走出了降價(jià)的泥潭，并且逐步企穩(wěn)回升三個(gè)月后，5月二手房的交易量也回來(lái)了，季調(diào)后環(huán)比增長(zhǎng)了3%。到5月美國(guó)二手房算是實(shí)現(xiàn)了微弱的量?jī)r(jià)齊升。

目前從市場(chǎng)的去化速度來(lái)看，由于二手房掛牌量相比疫前少了太多，目前二手房的去化速度是三個(gè)月，仍然明顯低于疫前的3-4個(gè)月左右。

而目前居民住房貸款的還款質(zhì)量也是在空前較好的位置上：居民按揭貸款不僅違約率（90天）在歷史低位上，而且房屋貸款中轉(zhuǎn)為90天違約的比例也在歷史低位中。

還有一個(gè)另外一個(gè)有意思的數(shù)據(jù)是，幾輪快速加息后，美國(guó)房貸利率去年10月觸頂之后，今年以來(lái)并未進(jìn)一步上行，目前30年房貸利率企穩(wěn)在6.6左右，反而有所回落。

上下游的數(shù)據(jù)結(jié)合在一起，可以清晰地看到這樣一個(gè)圖景：

1）由于2008年次貸危機(jī)后，居民地產(chǎn)去庫(kù)存比較徹底，二手房存量不大，去化壓力不是特別大，所以即使高息，美國(guó)從上游的地產(chǎn)建設(shè)、到下游的地產(chǎn)銷售，都沒(méi)有上一波次貸危機(jī)中無(wú)度放貸帶來(lái)的狂風(fēng)暴雨式調(diào)整；

2）從實(shí)際的房貸利率來(lái)看，不同于國(guó)內(nèi)房屋貸款LPR+利率溢價(jià)，美國(guó)房屋貸款利率進(jìn)入2023年后并未隨基礎(chǔ)利率的上揚(yáng)而等比例上揚(yáng)，反而隨著加息接近終點(diǎn)后，房貸利率反而有所下滑。

整體上來(lái)看，這一輪的地產(chǎn)調(diào)整似乎并不大，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累并不嚴(yán)重。不過(guò)從動(dòng)銷 vs新房存量數(shù)據(jù)來(lái)看，目前新房去化周期仍然比較長(zhǎng)，接近八個(gè)月的狀態(tài)。海豚君傾向于認(rèn)為，在高息持續(xù)的情況下，即使這波地產(chǎn)去化不激烈，但地產(chǎn)也擺脫高息的影響，直接進(jìn)入以往常態(tài)下的市場(chǎng)狀態(tài)，而更偏于低庫(kù)存下，賣家稀少、買家也稀少的“漸凍”式平衡狀態(tài)。

二、所以，美國(guó)還要加息？

經(jīng)濟(jì)走到現(xiàn)在問(wèn)題不大，而銀行體系的信用收縮也基本在蝸牛慢爬的速度。從最新披露數(shù)據(jù)來(lái)看，緊貨幣是有的：美國(guó)在貨幣收緊的背景下M2相比去年底收縮了接近3%，基礎(chǔ)利率拉升了75個(gè)基點(diǎn)；但實(shí)體經(jīng)濟(jì)的緊信用并不明顯：銀行對(duì)實(shí)業(yè)和消費(fèi)的信貸發(fā)放余額仍有1.2%的正增長(zhǎng)，仍在凈投放當(dāng)中。

在這種情況下，美聯(lián)儲(chǔ)在最新議息會(huì)議上，雖然暫停了加息，但又掛了個(gè)高懸的錘子“年內(nèi)再加息50個(gè)基點(diǎn)”（今年后面還有7月、9月、11月和12月四次議息會(huì)議），給美聯(lián)儲(chǔ)后續(xù)政策操作空間留了個(gè)后路。

由于美聯(lián)儲(chǔ)鷹派引導(dǎo)目標(biāo)利率再上50個(gè)基點(diǎn)，上周市場(chǎng)的交易似乎又回到了偏衰退的交易方向上：10年期國(guó)債收益率基本未變，而短債收益率上行，利差倒掛加重，隱含的經(jīng)濟(jì)衰退預(yù)期加劇。

這兩周整體屬于空窗期：美股財(cái)報(bào)季尚未正式開啟（大約7月中上旬正式開啟），從技術(shù)驅(qū)動(dòng)周期角度，在目前科技股已然高漲到此估值位置，需要進(jìn)一步的業(yè)績(jī)驗(yàn)證。而宏觀角度，5月最重要的PMI、就業(yè)、時(shí)薪與CPI數(shù)據(jù)已知，本周還會(huì)發(fā)布PCE物價(jià)指數(shù)和個(gè)人消費(fèi)支出數(shù)據(jù)來(lái)與之前發(fā)布的CPI和社零數(shù)據(jù)交叉檢驗(yàn)，不算是全新數(shù)據(jù)，估計(jì)這兩周還是偏盤整狀態(tài)。

三、組合調(diào)倉(cāng)

上周海豚君對(duì)虛擬組合做了一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)性的調(diào)倉(cāng)，其中美股基于科技股估值目前在偏高位置，調(diào)出了部分高估倉(cāng)位，同時(shí)港股反彈至尾聲，調(diào)出了一些估值回調(diào)至合理水平的個(gè)股。具體如下：

四、組合收益

6 月 23 日周，Alpha Dolphin 虛擬組合下行4.2%，明顯弱于標(biāo)普500指數(shù)（-1.4%）與滬深 300（-2.5%）；但強(qiáng)于MSCI 中國(guó)指數(shù)（-6.9%）、恒生科技指數(shù)（-8.4%）.

自組合開始測(cè)試到上周末，組合絕對(duì)收益是 18.2%，與 MSCI 中國(guó)相比的超額收益是 41% (原Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有一定問(wèn)題，重新更新后超額收益較高。從資產(chǎn)凈值角度來(lái)看，海豚君初始虛擬資產(chǎn)1億美金，目前是1.2億美金，凈值1.2)。

五、個(gè)股盈虧貢獻(xiàn)

美聯(lián)儲(chǔ)鷹派表態(tài)、市場(chǎng)再次上調(diào)終點(diǎn)利率的情況下，上周市場(chǎng)在普跌狀態(tài)。整體來(lái)看，基本面越弱的公司跌幅相對(duì)更大一些，另外短期漲幅較大的回調(diào)力度也比較大。市場(chǎng)來(lái)看，基本面穩(wěn)健又有科技周期加持的美股龍頭股比較抗跌，調(diào)整幅度不大，中國(guó)資產(chǎn)整體跌幅仍然偏大。

具體漲跌靠前的公司，海豚君對(duì)原因整理如下：

六、組合資產(chǎn)分布

本周組合調(diào)倉(cāng)后共計(jì)配置股票 24只股票或 ETF，其中評(píng)級(jí)為標(biāo)配 5只，評(píng)級(jí)低配的為 18只，其余為黃金、美債和美元現(xiàn)金。截至上周末，Alpha Dolphin 資產(chǎn)配置分配和權(quán)益資產(chǎn)持倉(cāng)權(quán)重如下：

       原文標(biāo)題 : 美國(guó)房市：上波次貸危機(jī)的原罪，這次為何如此抗摔？