撰文 ｜ 優(yōu)秀

來(lái)源 ｜ 選址960

1816字，約需4分鐘

時(shí)隔五年北京土地市場(chǎng)再掛物流地塊，菜鳥、京東、順豐競(jìng)相拿地；僅半年時(shí)間，北京工業(yè)物流用地出讓面積及成交總額已與2020年全年數(shù)據(jù)基本持平。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，選址960統(tǒng)計(jì)，上半年北京共出讓12宗工業(yè)用地、4宗物流用地，成交額合計(jì)超過(guò)20億元，出讓面積累計(jì)達(dá)130．8公頃，其成交體量和成交金額與去年全年相當(dāng)。作為供應(yīng)大年，2020年全年成交額19．31億元，出讓面積133．7公頃。

2021年上半年北京工業(yè)物流用地供應(yīng)續(xù)寫火熱篇章，成交額創(chuàng)新高。

除供應(yīng)頗豐之外，兩大趨勢(shì)引人注意：

1、闊別5年，物流用地回歸北京土地市場(chǎng)。今年北京首次單獨(dú)列出「物流用地」這一土地類別，此前物流用地一直歸為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地之中。北京土地市場(chǎng)已有5年未掛牌物流用地，上一次物流用地成交還是在2015年。物流用地的回歸，意味著北京物流用地進(jìn)入規(guī)劃升級(jí)、集約高效的發(fā)展階段。

2、明星項(xiàng)目「拿地即開(kāi)工」。上半年摘地項(xiàng)目中，順豐華北智慧物流總部基地、小米智能工廠二期實(shí)現(xiàn)「拿地即開(kāi)工」，落地快速。

工業(yè)用地：出讓76公頃，成交額12億

上半年北京共出讓12宗工業(yè)用地，成交金額11．9億元，出讓面積達(dá)76公頃。

從區(qū)域看，上半年北京工業(yè)用地來(lái)自昌平、通州、大興、密云和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（亦莊新城）5個(gè)區(qū)域，京南地區(qū)一如既往，是工業(yè)土地主要來(lái)源地。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以7宗土地，位列供應(yīng)區(qū)域榜首；其次為通州，2宗土地；昌平、大興、密云各有1宗土地成交。

亦莊新城主推「先租后讓，達(dá)產(chǎn)出讓」的新型供地方式，上半年7宗成交土地中6宗為「先租后讓，達(dá)產(chǎn)出讓」地塊，摘地企業(yè)包括經(jīng)開(kāi)區(qū)當(dāng)?shù)氐牡闪缙髽I(yè)，以及來(lái)自海淀的科技企業(yè)、朝陽(yáng)的上市公司。

所謂「先租后讓，達(dá)產(chǎn)出讓」，企業(yè)摘地后先以承租的方式使用5年，若在租賃期內(nèi)完成約定的總投資、固定投資強(qiáng)度以及年產(chǎn)值、年納稅額的指標(biāo)后，土地再予以出讓，承租年限與出讓年限之和不超過(guò)20年。

這樣的彈性供地方式極大鼓舞了科技企業(yè)的摘地信心。

從出讓年限看，在2020年幾乎絕跡的「50年工業(yè)用地」再出江湖。12宗成交土地中出現(xiàn)2宗50年工業(yè)用地，其一為北京集電控股有限公司在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投建12英寸存儲(chǔ)器生產(chǎn)線項(xiàng)目；其二為小米在昌平摘地建設(shè)年產(chǎn)能1000萬(wàn)臺(tái)手機(jī)的智能工廠項(xiàng)目。似乎在暗示高質(zhì)量項(xiàng)目擁有50年工業(yè)用地的談判空間。其余地塊除1宗未標(biāo)注出讓年限外，皆為20年工業(yè)用地。

上半年，北京工業(yè)用地樓面價(jià)低谷出現(xiàn)在密云565元／㎡，次低谷區(qū)由北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，范圍從571元／㎡至1080元／㎡不等。樓面價(jià)峰值驚現(xiàn)通州，上半年唯一一宗M4工業(yè)研發(fā)用地，樓面價(jià)1955元／㎡。

物流用地：時(shí)隔5年再回歸

上半年北京土地市場(chǎng)掛牌并成交4宗稀缺的物流用地，成交額共計(jì)8．3億元，總出讓面積達(dá)54．7公頃。

據(jù)了解，4宗物流用地分別來(lái)自平谷馬坊物流園、密云經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，分別被菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東、順豐等物流行業(yè)翹楚收入囊中。從出讓年限看，50年、20年物流用地兼而有之。

物流用地在北京市場(chǎng)有多稀缺？今年，北京首次單獨(dú)列出「物流用地」這一土地類別，以往將其劃歸為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地之列。選址960檢索北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上一次物流用地成交于2015年12月24日。時(shí)隔5年，北京土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)物流用地。

按照北京市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，今年物流用地預(yù)計(jì)供應(yīng)60公頃，其中大興28公頃，平谷22公頃，密云10公頃。上半年物流用地累計(jì)出讓54．7公頃，除大興外，平谷、密云皆超額完成供地計(jì)劃。下半年，北京市場(chǎng)物流用地放量將少之又少。

▲北京2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃（部分截圖）

未來(lái)北京市場(chǎng)會(huì)不會(huì)繼續(xù)掛牌物流用地？

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)在2020年12月發(fā)布的《北京物流專項(xiàng)規(guī)劃》指出，到2035年北京物流節(jié)點(diǎn)規(guī)劃用地規(guī)�？刂圃�40平方公里左右，與現(xiàn)狀49平方公里相比，總用地有所減少。
物流節(jié)點(diǎn)包括大型綜合物流園區(qū)（物流基地）、物流中心、配送中心和末端網(wǎng)點(diǎn)。

全市共布局6個(gè)大型物流基地：在現(xiàn)有4個(gè)物流基地（順義空港物流基地＋天竺綜合保稅區(qū)、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地）的基礎(chǔ)上新增西北（昌平南口）和西南（房山竇店）2個(gè)物流基地，總用地面積控制在12平方公里以內(nèi)。

目前，現(xiàn)有的4大物流基地已規(guī)劃物流倉(cāng)儲(chǔ)用地面積約8．3平方公里，原則上不再擴(kuò)大規(guī)模；新增的2大物流基地，每個(gè)物流基地的用地面積控制在100－150公頃左右。

總體而言，物流用地使用重在集約、高效，未來(lái)還會(huì)有，但不多。