隨著千禧一代消費(fèi)觀念的升級，政策紅利的釋放，住房租賃日益成為中國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。據(jù)鏈家研究院預(yù)測，我國租賃市場2020年將會(huì)實(shí)現(xiàn)3萬億規(guī)模，到2030年將會(huì)突破5萬億。在租賃市場日益多元化的需求下，長租公寓行業(yè)也迎來了井噴式發(fā)展。

但長租公寓光鮮的外表下，也有著繞不開的痛：從被質(zhì)疑抬高房價(jià)，到租金貸飽受詬病，9月的第一天，自如又因“甲醛房”再一次卷入輿論的漩渦。除了輿論的質(zhì)疑，長租公寓自身在運(yùn)營中也面臨著“不賺錢”的困惑。

追根溯源：長租公寓為什么這么“痛”

要追溯以上問題的根源，不外乎兩個(gè)原因，一是租賃時(shí)代正處于1．0走向2．0的過渡期，在行業(yè)急速發(fā)展的同時(shí)，市場機(jī)制、管理機(jī)制，以及相關(guān)配套沒有跟上；二則是公寓的重資產(chǎn)、重運(yùn)營屬性所致。

重運(yùn)營下的多重管理壓力：公寓運(yùn)營從房源開發(fā)、設(shè)計(jì)裝修，到營銷招租、租后管理，涉及的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)多達(dá)400余個(gè)，但由于行業(yè)目前尚未出現(xiàn)成熟的供應(yīng)鏈和配套服務(wù)商，公寓企業(yè)需要自己承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)＋裝修＋酒店＋物業(yè)等多重職能，錯(cuò)綜繁雜的管理節(jié)點(diǎn)，不僅吃掉了公寓本就不多的利潤，也讓企業(yè)陷入重運(yùn)營的困境。

重資產(chǎn)下有規(guī)模而不經(jīng)濟(jì)：不論是自持還是包租，長租公寓企業(yè)的前期資金投入巨大。企業(yè)幾乎都在高負(fù)債、資金壓力巨大的情況下運(yùn)營。若包租集中式公寓，投資回收期一般為5年；若是自持，投資回收期更是長達(dá)50年。而目前的金融產(chǎn)品不匹配公寓的長投資回收期，讓公寓企業(yè)陷入重資產(chǎn)困境。

針對長租公寓重資產(chǎn)、重運(yùn)營之痛，目前公寓行業(yè)普遍共識是打造智能化公寓，用科技力量為公寓行業(yè)賦能。水滴管家基于這一概念，提出了公寓軟件和智能硬件深度一體化的解決方案，依靠信息化（即用軟件規(guī)范運(yùn)營流程）、智能化（即用機(jī)器替代人工），提高運(yùn)營效率，解決重運(yùn)營難題；依靠數(shù)字化（即用軟件實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)數(shù)字化）、證券化（即用科技風(fēng)控支持公寓資產(chǎn)證券化），助力貸款和融資，解決重資產(chǎn)問題。

SaaS軟件＋智能硬件：用軟件規(guī)范流程，用機(jī)器替代人工

據(jù)水滴管家創(chuàng)始人兼CEO馮玉光介紹，目前市場上90％的國企房產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)入公寓市場，30％的百強(qiáng)開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入公寓市場，正在逐步成為頭部公寓企業(yè)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。作為一款公寓管理SaaS軟件，水滴預(yù)測到市場的變化，把公寓管理經(jīng)驗(yàn)和高層管理經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)品化，以匹配國資國企和開發(fā)商的業(yè)務(wù)管理和內(nèi)部控制需求，將其運(yùn)營流程通過軟件進(jìn)行規(guī)范。

水滴認(rèn)為無人值守公寓是提升長租公寓運(yùn)營效率的有效途徑，未來無人駕駛和無人值守或?qū)⒊蔀槲锫?lián)網(wǎng)的兩大入口，水滴以SaaS軟件為基礎(chǔ)，將多品類、多品牌、多場景的終端設(shè)備深度植入并有效應(yīng)用，來構(gòu)建公寓物聯(lián)網(wǎng)入口，建立起房間、租客和設(shè)備的對應(yīng)關(guān)系，沉淀居住數(shù)據(jù)，提高管理效率，提升產(chǎn)品溢價(jià)，從而降低運(yùn)營成本。

根據(jù)公寓場景需求，水滴還將創(chuàng)設(shè)家電和家具產(chǎn)品包，以降低客戶的選擇成本和運(yùn)維成本。如家電與售后產(chǎn)品包，使得運(yùn)維成本可控；統(tǒng)一家電規(guī)格尺寸，實(shí)現(xiàn)空間集約利用；家具軟裝包，降低選擇成本；家電設(shè)備租賃，降低資金占用，分?jǐn)偨?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)字化＋科技風(fēng)控：讓評價(jià)主體回歸資產(chǎn)本身

“房地產(chǎn)是信用貨幣創(chuàng)造和金融產(chǎn)品創(chuàng)新的主要載體，萬億住房租賃的市場，可以創(chuàng)造出2－3倍的金融產(chǎn)品，相應(yīng)的金融服務(wù)市場規(guī)模可達(dá)千億。”馮玉光表示，“但吸引金融產(chǎn)品進(jìn)入，核心問題是租價(jià)比（一年租金／售價(jià)），分子和分母都很難動(dòng)，觀察國家政策的思路，是要通過非住轉(zhuǎn)住的方式做大分母，但是非住轉(zhuǎn)住資產(chǎn)流動(dòng)性很差，甚至不能流動(dòng)、不能抵押，現(xiàn)在主要看主體信用，這實(shí)際上就縮小了融資主體范圍。”

這其實(shí)也是今年4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》想要解決的其中一個(gè)問題，《通知》中提到了，“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)以收益法作為最主要的評估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告�！�

對于住房租賃資產(chǎn)而言，使用注重現(xiàn)金流的收益法來評估，能更有效地體現(xiàn)租賃資產(chǎn)的價(jià)值和成長性。也就是說租金水平將成為住房租賃資產(chǎn)價(jià)值的核心評估依據(jù)。因此，租賃企業(yè)的運(yùn)營數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流，將成為租約資產(chǎn)本體評價(jià)的重中之重。

而水滴管家通過軟硬件深度一體化構(gòu)建了房間、租客和設(shè)備的對應(yīng)關(guān)系，沉淀了豐富的運(yùn)營數(shù)據(jù)和居住數(shù)據(jù)，滿足了金融所需要的信息流、現(xiàn)金流、人流數(shù)據(jù)閉環(huán)。通過為公寓資產(chǎn)證券化提供科技風(fēng)控、資產(chǎn)評估和信息披露等助貸產(chǎn)品，拓寬其融資渠道，水滴可以幫助公寓緩解運(yùn)作中拿地、拿房、裝修各環(huán)節(jié)的資金壓力。

水滴管家：無人值守公寓先行者

“水滴管家將自己定位為無人值守公寓先行者，通過信息化、智能化、數(shù)字化、證券化多維度服務(wù)客戶，增強(qiáng)客戶粘性，并從中挖掘多重營收機(jī)會(huì)，我們可為客戶提供SaaS軟件的基礎(chǔ)服務(wù)，智能硬件和供應(yīng)鏈差異化服務(wù)，金融助貸增值服務(wù)。按照水滴目前的發(fā)展速度，這三項(xiàng)服務(wù)的市場規(guī)模分別將達(dá)到十億級、千億級和千億級�！瘪T玉光表示，“從2017年中期到2018年中期，水滴已經(jīng)完成從產(chǎn)品到市場、從運(yùn)營到銷售體系的搭建和驗(yàn)證，銷售機(jī)會(huì)每月成倍增長，預(yù)計(jì)到2020年，水滴將擁有大客戶數(shù)量500余家，占據(jù)約10％市場份額，屆時(shí)水滴將啟動(dòng)資本運(yùn)作。”

目前市場上做公寓管理SaaS系統(tǒng)的企業(yè)其實(shí)有很多，但大都停留在1．0時(shí)代，即面向的客群為中小房東，提供也是房源、客源管理等基礎(chǔ)類服務(wù)，其中做得比較好的幾家核心優(yōu)勢在于流量支持，獲客導(dǎo)流功能，但事實(shí)證明，在中小客戶身上，變現(xiàn)能力有限，需要持續(xù)培育。

水滴憑借開發(fā)商背景，堅(jiān)持B2B方向，服務(wù)國資國企、開發(fā)商等大客戶，并將SaaS系統(tǒng)升級到2．0版本，通過軟硬件深度一體化，供應(yīng)鏈和金融助貸等服務(wù)產(chǎn)品建立起大客戶的綜合服務(wù)收費(fèi)模式，通過深挖客戶需求，持續(xù)獲得變現(xiàn)。