前言

產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)集聚載體在地方產業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮了關鍵作用，無論從土地利用率、資源利用程度、產業(yè)鏈協(xié)同等方面都發(fā)揮了應有的功能。自上世紀九十年代沿海地區(qū)引入產業(yè)地產概念，到二十一世紀前二十年產業(yè)地產蓬勃發(fā)展，尤其是近幾年傳統(tǒng)地產入局產業(yè)地產，整個行業(yè)發(fā)展如火如荼，在發(fā)展過程中有的園區(qū)成功打造成區(qū)域產業(yè)集聚地標，而有的園區(qū)因各種原因發(fā)展戛然而止，或被迫出讓或被迫終止開發(fā)等等。

梳理國內外產業(yè)園區(qū)開發(fā)失敗典型案例，從中梳理出產業(yè)園區(qū)失敗的核心因素如下：

（1）定位失誤

產業(yè)園從最開始策劃階段就明顯脫節(jié)，一是不符合當?shù)禺a業(yè)發(fā)展邏輯，沒有充分利用當?shù)禺a業(yè)資源優(yōu)勢，二是一味追求高端化、特殊化；二是不符合客戶需求，市場研究不透徹，潛在客戶的租賃或購買需求沒有摸透，包括空間面積、垂直交通、園區(qū)配套等沒有合理規(guī)劃。

（2）開發(fā)過快

園區(qū)開發(fā)商過分樂觀導致開發(fā)節(jié)奏過快，而企業(yè)自身的經營能力沒有那么強大或者市場消化能力不足，導致開發(fā)與招商資源不匹配、運營能力跟不上、財務吃緊、去化困難，最終入不敷出，拖垮整個項目，導致項目失敗。

（3）產品錯配

該失誤大部分還是因為對當?shù)氐恼�策、市場把握不夠，同時也跟企業(yè)自身的產業(yè)力和運營力有關。在適合打造辦公空間的地方建設生產空間，在適合制造生產的地方打造高端寫字樓，一旦頂層產品設計出現(xiàn)失誤，后期想要修正非常困難，因為前期的設備、配套等難以支撐功能的轉換。同時，如果定位的是高端園區(qū)，那么整個去化周期非常漫長，開發(fā)成本極高，財務成本、管理成本、運營成本等都有可能拖垮企業(yè)。

（4）定價失誤

首發(fā)定價會直接影響后續(xù)的出貨，定價過高會導致去化困難，同時若后續(xù)大幅降價會對品牌造成巨大損傷；若前期定價過低，那么則會讓企業(yè)陷入巨大的讓利局面，項目的現(xiàn)金流承受較大壓力。因此，項目定價一定是綜合了單價、成本、利潤、面積段、市場動態(tài)以及企業(yè)自身的財務狀況和需求來定奪。

（5）服務落后

在傳統(tǒng)地產高周轉思維的影響下，大量產業(yè)園區(qū)缺少運營思維，只想著大干快上，把園區(qū)租賃出去或出售出去當成最后目標，對后續(xù)的運營沒有系統(tǒng)規(guī)劃，當然也有些是在前期規(guī)劃的時候就沒有考慮運營服務問題。企業(yè)不管是通過哪種方式入駐園區(qū)，看中的也絕不是園區(qū)的選址、產業(yè)布局、企業(yè)大小等，園區(qū)的配套措施、工作環(huán)境、物業(yè)服務、產業(yè)服務等因素也影響著企業(yè)是否入駐和園區(qū)后期的價值提升。

案例分析一

武漢市漢南區(qū)某工業(yè)園，規(guī)劃面積面積1000畝，規(guī)劃建筑面積150萬平方米，旨在打造企業(yè)總部、辦公研發(fā)、生產基地和配套服務等七大板塊，計劃引入生物科技、光電子通信等產業(yè)。項目一期開發(fā)了五十萬方，目前僅有幾家企業(yè)入駐，剩余三十多萬方空置，給項目造成了極大的資金壓力。據前瞻了解，該項目主要集中有一下幾個問題：

（1） 開發(fā)過快：由于對市場預期的錯判，該項目一期上馬50萬方，大量快節(jié)奏的開發(fā)導致工程質量出現(xiàn)一些問題，同時招商資源無法迅速匹配，市場去化困難，造成大量存貨積壓，資金沉積巨大，最終導致了資金鏈斷裂。

（2） 產品錯配：該項目的定位過高，同時整體業(yè)態(tài)布局不符合漢南區(qū)實際情況，項目處在較為偏僻的工業(yè)區(qū)，而在該環(huán)境下打造產城融合不太現(xiàn)實，同時當?shù)匾陨�產制造為主，而項目匹配了大量的企業(yè)總部和辦公研發(fā)產品，這也是造成去化困難的因素。

（3） 定位搖擺：據了解，項目在前期定位為打造汽車零部件、農產品深加工和研發(fā)基地，但在開發(fā)過程中逐漸轉為了食品包裝和食品深加工的定位，而后又再度更改為生物科技和光電產品為主的產業(yè)定位，最終導致所建設的產業(yè)空間與定位產業(yè)需求不相符，同時也給招商帶來了極大的困難。

案例分析二

濟南市某科技城占地1200畝，總建筑面積80萬方，定位為“全球首創(chuàng)、世界領先、國內一流、省內第一”，打造一個吸引全球新新產業(yè)跨國公司總部和國內新興產業(yè)的集聚地。項目一期上馬30萬方，建設大量的庭院式廠房，目前接近停滯，部分廠房抵押給施工方作工程款，剩余部門由于當?shù)卣�府接管運營，原項目方基本退出。該項目主要存在以下幾個問題：

（1） 開發(fā)過快：項目第一年上馬30萬方面積，第二年合并二三期項目上馬約70萬方，大規(guī)模的開發(fā)導致招商運營跟不上，同時市場消化能力不足，導致前期沉入大量的資金，陷入被動狀態(tài)。

（2） 需求不足：項目定位為跨國企業(yè)總部和本地高科技型創(chuàng)新企業(yè)，這與濟南當?shù)亍皢♀徯汀苯洕�結構有所偏差，結果就是當?shù)乜少徺I園區(qū)產品或租賃的企業(yè)少之又少，而跨國企業(yè)或者國內企業(yè)地方的頭部企業(yè)又因為濟南整體的區(qū)域經濟環(huán)境和配套環(huán)境沒有選擇落戶該園區(qū)。

（3） 產品錯配：該項目建設大量的庭院式廠房，定位為“一個企業(yè)一棟樓，一個企業(yè)一個庭院”，模糊廠房與辦公區(qū)域的界限，造成了矛盾的產品結構，定位為總部辦公則與所處的區(qū)域經濟環(huán)境不相符，定位為獨棟廠房和辦公則與當?shù)仄髽I(yè)需求不符。

產業(yè)園開發(fā)建設是一系列系統(tǒng)工程，要遵循“謹慎拿地—精準定位—規(guī)劃設計—營銷推廣—招商簽約—建設交房—運營服務”的步驟，在整個流程中要充分研究、反復論證，尤其是在一些關鍵環(huán)節(jié)上，才能盡可能避免園區(qū)開發(fā)運營失敗。同時園區(qū)規(guī)劃要做足功夫，至少要把一下幾點做好：

結語

產業(yè)園開發(fā)是一系列系統(tǒng)工程，不可急功近利，房地產高周轉的思維在產業(yè)地產中行不通，只有深入分析政策和行業(yè)趨勢、潛心磨好產品、用心做好服務才能在激烈競爭中脫穎而出。

來源：前瞻產業(yè)研究院